בבית חלומותיי אשר בראש גבעה…

בבית חלומותיי אשר בראש גבעה…

קניית דירה בישראל לא תמיד נעשית משיקולים כלכליים אלא ממניעים חברתיים התנהגותיים. התרבות בארץ , בשונה בארצות הברית למשל או בחלק ממדינות אירופה, היא לרכוש דירה. אך המציאות בארץ בכל הקשור לרכישת דירה מאוד לא פשוטה: משפחה ממוצעת נזקקת ל 130-150 משכורות שלמות כדי לרכוש דירה.

אך בכל זאת, משפחות רבות רוכשות לעצמן דירה בעזרת המשפחה, הבנקים והמשכנתא.

אם כן,  ההחלטה לקנות דירה התקבלה. איך עושים את זה נכון?

דבר ראשון – תכנון:

כמו כל דבר בחיים אנחנו חייבים להסתכל כמה צעדים קדימה:

  1. עיתוי: האם זהו הזמן הנכון עבורכם לקנות דירה? האם תוכלו לעמוד בהתחייבויות הצפויות?
  2. משפחה: האם הדירה שתרכשו היום תתאים לכם גם בעתיד? (שינוי מקום עבודה, הגדלת המשפחה…).
  3. הוצאות החזקת דירה:  העלויות לא מסתכמות בתשלום החודשי של המשכנתא. יש לחשב את  סך ההוצאות הקשורות בדירה מעבר למשכנתא. למשל:ארנונה, ועד בית ותשלומים שוטפים נוספים.
  4. תקציב: האם אתם מרוויחים הכנסה קבועה ומסודרת? האם אתם צופים עלייה בשכר או חוששים מפיטורים?
  5. שוק הנד​​ל"ן: האם הריביות למשכנתא נמוכות? האם צופים עליית מחירים או ירידת מחירים?

מהו בית החלומות שלכם?

קיימים שיקולים רבים שחשוב לקחת בחשבון לפני שמחליטים איזו דירה לרכוש:

  1. המרחק מהדירה לקרובי משפחה ולמקום העבודה שלכם.
  2. אופי היישוב והשירותים המוצעים בו –

א.        חניה,

ב.        מוסדות חינוך,

ג.         מוסדות בריאות

ד.        תחבורה ציבורית.

  1. מחירי הדירות באזור מבוקש גבוה משמעותית מדירות זהות בשכונות פחות מרכזיות.
  2. גודל הדירה : ככל שהדירה תהיה גדולה יותר, מרווחת ועם מספר חדרים רב יותר, כך מחירה יהיה גבוה יותר. יחד עם זאת, תתאים למשפחה מתרחבת.
  3. מצב הדירה והתשתיות בה: ככל שהדירה יותר חדשה ומשופצת, כך מחירה יהיה גבוה יותר. בניה ירוקה, עלולה לייקר את מחיר רכישת הדירה, אך יכולה לסייע לכם בחיסכון ההוצאות השוטפות. על דירה ישנה ובמצב תחזוקתי לא טוב אתם עלולים לשלם הרבה כסף על תיקון תקלות חוזרות או על שיפוץ בהמשך.
  4. רכישת דירה מקבלן או מיד שניה: דירה מקבלן בדרך כלל יקרה יותר מדירה מיד שניה.

עתה, שלקחתם את כל הפרמטרים בחשבון, חשוב לבחון אמצעי תשלום על הקנייה.  קיימות מספר אפשרויות למימון רכישת דירה:

  1. חיסכון: ככל שההון העצמי שלכם (סך הכסף והנכסים שלכם בניכוי החובות שלכם( יהיה גבוה יותר, כך תקבלו משכנתא בתנאים טובים יותר ובסופו של דבר תשלמו פחות ריבית על ההלוואה שתיקחו. הריבית היא למעשה מחיר ההלוואה. הסכום שתשלמו למלווה על עצם הזכות לקבל הלוואה, בנוסף להחזר הסכום המקורי שקיבלתם.
  2. עזרה ממשפחה: משפחות רבות נעזרות במשפחתם על מנת להגדיל את ההון העצמי לרכישת הדירה ולקיחת המשכנתא. לעיתים כמתנה ולעיתים כהלוואה
  3. סיוע ממשלתי: משרדי ממשלה שונים מקנים סיוע בקניית דירה, על פי קריטריונים שונים. קראו על הזכאויות השונות באתר משרד השיכון (www.mochww.gov.il) ובמדריך לרכישת דירה באתר gov.il.
  4. משכנתא: היא האמצעי הנפוץ ביותר למימון קניית דירה. בגלל הריבית והחזרי התשלום, הסכום שתשלמו על המשכנתא גבוה משמעותית מהסכום שתקבלו. כדי לצמצם כמה שיותר את הריביות שתשלמו ולהתאים את מסלול המשכנתא עבורכם, מומלץ לשאת ולתת עם מספר בנקים או יועצי משכנתאות לגבי הריביות ומסלולי החזר, להתמקח ולקבל את המסלול ביותר עבורכם.
  5. הלוואות שונות: מבנק, ממעסיק, מגוף פנסיוני או מכל גורם אחר. אל תשכחו כי המשכנתא היא ההלוואה בתנאים הנוחים ביותר שיש. יש לבחון לעומק את תנאי ההלוואות ולבדוק את כדאיותן אל מול האפשרויות האחרות. שימו לב, כי אם תיקחו מספר הלוואות מגופים שונים אתן עלולים למצוא את עצמיכם ללא יכולת החזר, מה שיכול להביא אתכם לחובות גדולים שיקשו עליכם את המשך חיי השגרה. לכן הלוואות – עד יכולת ההחזר.
  6. מימון מקבלן:  רק עבור דירה חדשה.

הוצאות נוספות:

לא רק הדירה עולה כסף. ישנן הוצאות נוספות הכרוכות ברכישת דירה שיש לקחת בחשבון:

  1. עלות הדירה: עלות הדירה עצמה, היא ההוצאה הגבוהה ביותר בתהליך קניית דירה, ולכן חשוב לחשוב על הנכס המתאים עבורכם ולערוך סקר שוק מקיף וממצה.
  2. תשלום מס רכישה: שיעור מס הרכישה נקבע בהתאם למחיר הדירה ולהנחות ופטורים במקרה שאתם זכאים. מומלץ לקרוא עוד על חובות, פטורים, מ​​דרגות ודרכי חישוב באתר מיסוי מקרקעין.
  3. הוצאות ריבית: מימון הרכישה באמצעות משכנתא גורר תשלומי ריבית היכולים להגיע למאות אלפי שקלים.  בדקו כמה באמת תשלמו על המשכנתא.  זה הזמן לא להתעצל, לבדוק ולנסות לקבל את המשכנתא הטובה ביותר בתנאים המתאימים לכם ביותר. (על משכנתאות ניתן לקרוא באתר במאמר נפרד).
  4. תשלום לאנשי מקצוע: מתווך, עורך דין, שמאי, יועץ משכנתאות, יועץ כלכלי ועוד שיסייעו וייעצו לכם בתהליך קניית הדירה.
  5. שיפוץ הדירה בהתאם לצורך ולתקציב: שינוי בתכנון הפנימי, צביעה, חידוש מטבח או שירותים וכדומה.
  6. רכישת ריהוט ומכשירי חשמל: בהתאם לצורך ולתקציב.
  7. הוצאות הובלה.
  8. הוצאות דיור שוטפות: ארנונה, מים, חימום, קירור, ועד בית, ביטוח מבנה ותכולה​, תיקונים ותחזוקה. מומלץ להוסיף בחשבון 10% לפחות להוצאות הצפויות על מנת לא להגיע למצב שנגמר התקציב באמצע הליך הרכישה.

לסיכום:

  1. בחרו דירה שתעמוד בקריטריונים של המשפחה לטווח הרחוק, וביכולת הכלכלית שלכם.
  2. בדקו היטב לפני רכישת הדירה כמה כסף עומד לרשותכם בזמן הרכישה, מה גובה החזר המשכנתא החודשי בו תוכלו לעמוד (לא יותר מ 25% מגובה ההוצאות השוטפות שלכם אחרת לא תוכלו לעמוד בהחזרים!).
  3. אל תשכחו לקחת בחשבון את כל הוצאות בגין רכישת הדירה +עלות ריבית המשכנתא + הוצאות צפויות לאחר הרכישה. מומלץ להוסיף לסכום הדירה עוד 10% בגין הוצאו שונות ולא צפויות. קחו סכום זה בחשבון.
  4. אל תשתמשו לרכישת הדירה בכל החסכונות העומדים לרשותכם ואל תשכחו להשאיר כסף בצד לחיסכון לכל צורך. אתם לעולם לא תדעו מתי ולאיזה מקרה תזדקקו לכסף.
  5. היוועצו באנשי מקצוע שיסיעו לכם לקבל החלטות נכונות לגבי יכולת עמידתכם ברכישת הדירה, החזרי המשכנתא, קיום כלכלי שוטף ועוד.

 

ושיהיה בשעה טובה!